전세계약을 맺고 계약금까지 주고받았더라도, 입주 전에 마음이 바뀌면 언제나 계약금만 포기하고 끝낼 수 있는 것은 아닙니다. 계약금이 해약금으로 정해졌는지, 상대방이 이미 계약 이행에 착수했는지를 먼저 살펴야 합니다.
계약금 해약은 이행에 착수하기 전까지
별도 약정이 없다면 민법상 계약금은 해약금으로 추정됩니다. 이 경우 계약 당사자는 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지 계약을 해제할 수 있습니다. 계약금을 준 임차인은 이를 포기하고, 받은 임대인은 받은 금액의 두 배를 돌려주는 방식입니다. 다만 계약서에 계약금 반환·위약금에 관한 별도 조항이 있으면 그 약정이 우선할 수 있습니다.
잔금 전이라고 항상 해약 가능한 것은 아니다
잔금 지급일이 오지 않았다는 사실만으로 해약권이 보장되지는 않습니다. 상대방이 계약의 핵심 의무를 실제로 이행하기 시작했다면 해약금에 의한 해제가 제한될 수 있습니다. 계약금 지급만으로 상대방이 이행에 착수했다고 단정하기도 어렵습니다. 열쇠 인도나 입주 준비 등 구체적 행동과 계약 내용을 함께 봐야 합니다. 해약금으로 해제할 수 없는 상황에서 일방적으로 계약을 깨면 채무불이행에 따른 손해배상 문제가 생길 수 있으므로, 통보 전 계약서의 해제·위약금 조항과 상대방의 이행 상황을 확인하세요.
자주 묻는 질문
계약금만 냈고 잔금 전이면 무조건 취소할 수 있나요?
아닙니다. 상대방의 이행 착수 여부와 계약서의 해제 약정에 따라 달라집니다. 계약금만 지급했다는 사정만으로 취소가 확정되는 것은 아닙니다.
임대인이 계약을 취소하면 계약금의 두 배만 주면 끝인가요?
해약금에 의한 해제가 적법한 경우에는 원칙적으로 받은 계약금의 배액을 돌려줍니다. 다만 해약 시기가 지났거나 별도 약정이 있으면 손해배상 범위가 달라질 수 있습니다.